Panduan Lengkap Untuk Investasi Restoran Real Estat

[ad_1]

Restoran adalah properti komersial favorit bagi banyak investor karena:

  1. Penyewa sering menandatangani jangka waktu yang sangat lama, mis. Sewa bersih triple-net (NNN) selama 30 tahun. Ini berarti, selain sewa, penyewa juga membayar pajak properti, asuransi, dan semua biaya pemeliharaan. Satu-satunya hal yang harus dibayar oleh investor adalah hipotek, yang pada gilirannya menawarkan arus kas yang sangat dapat diprediksi. Tidak ada atau tidak ada beberapa tanggung jawab pemilik tanah karena penyewa bertanggung jawab untuk pemeliharaan. Ini memungkinkan investor lebih banyak waktu untuk melakukan hal yang penting dalam hidup, misalnya mundur. Yang Anda lakukan adalah mengambil cek sewa ke bank. Ini adalah salah satu manfaat utama dalam berinvestasi di restoran atau properti penyewa tunggal.
  2. Baik kaya atau miskin, orang perlu makan. Orang Amerika lebih sering makan di luar karena mereka terlalu sibuk untuk memasak dan membersihkan panci & wajan setelahnya yang seringkali merupakan bagian terburuk! Menurut National Restaurant Association, industri restoran nasional saat ini melibatkan 937.000 restoran dan diperkirakan akan mencapai $ 537 miliar dalam penjualan pada tahun 2007, dibandingkan dengan hanya $ 322 miliar pada tahun 1997 dan $ 200 miliar pada tahun 1987 (dalam dolar saat ini). Pada tahun 2006, untuk setiap dolar yang dihabiskan orang Amerika untuk makanan, 48 sen dihabiskan di restoran. Selama ada peradaban di bumi, akan ada restoran dan investor akan merasa nyaman bahwa properti selalu diminati.
  3. Anda tahu penyewa Anda akan sangat memperhatikan properti Anda karena itu adalah kepentingan terbaik mereka untuk melakukannya. Beberapa pelanggan, jika ada, ingin pergi ke restoran yang memiliki kamar mandi kotor dan / atau sampah di tempat parkir.

Namun, restoran tidak diciptakan sama, dari sudut pandang investasi.

Waralaba versus Independen

Kita sering mendengar bahwa 9 dari 10 restoran baru akan gagal di tahun pertama; Namun, ini hanyalah mitos perkotaan karena tidak ada studi konklusif mengenai hal ini. Hanya ada penelitian oleh Associate Professor of Hospitality, Dr. H.G. Parsa dari Ohio State University yang melacak restoran baru yang terletak di kota Columbus, Ohio selama periode 1996-1999 (Catatan: Anda tidak boleh mengambil kesimpulan bahwa hasilnya sama di tempat lain di AS atau selama periode waktu lainnya.) Dr. Parsa mengamati bahwa restoran makanan laut adalah usaha teraman dan restoran Meksiko mengalami tingkat kegagalan tertinggi di Columbus, OH. Studinya juga menemukan 26% restoran baru tutup pada tahun pertama di Columbus, OH selama 1996 hingga 1999. Selain kegagalan ekonomi, alasan penutupan restoran termasuk perceraian, kesehatan yang buruk, dan keengganan untuk melakukan waktu yang sangat besar terhadap operasi bisnis. Berdasarkan penelitian ini, mungkin lebih aman untuk memperkirakan bahwa semakin lama restoran tersebut dalam bisnis, semakin besar kemungkinan akan beroperasi pada tahun berikutnya sehingga pemilik akan terus menerima uang sewa.

Untuk restoran waralaba, seorang franchisee harus memiliki jumlah minimum tertentu dari kas / modal non-pinjaman, mis. $ 300.000 untuk McDonald's, untuk memenuhi syarat. Pemilik waralaba harus membayar biaya franchisee satu kali sekitar $ 30.000 hingga $ 50.000. Selain itu, franchisee telah menyumbangkan royalti dan biaya iklan sebesar 4% dan 3% dari pendapatan penjualan. Pada gilirannya, franchisee menerima pelatihan tentang cara mengatur dan mengoperasikan bisnis yang terbukti dan sukses tanpa mengkhawatirkan bagian pemasaran. Akibatnya, restoran waralaba mendapatkan pelanggan segera setelah tanda terbuka disiapkan. Jika franchisee gagal menjalankan bisnis di lokasi, waralaba dapat menggantikan franchisee saat ini dengan yang baru. Raja restoran hamburger waralaba adalah jaringan makanan cepat saji McDonald's dengan lebih dari 32.000 lokasi di 118 negara (sekitar 14.000 di AS) pada tahun 2010. Memiliki $ 34,2 miliar dalam penjualan pada tahun 2011 dengan rata-rata $ 2,4 juta dalam pendapatan per lokasi AS . McDonald saat ini menangkap lebih dari 50% pangsa pasar pasar restoran hamburger US $ 64 miliar. Penjualannya naik 26% dalam 5 tahun terakhir. Jauh di belakang adalah Wendy (penjualan rata-rata $ 1,5 juta) dengan $ 8,5 miliar dalam penjualan dan 5904 toko. Burger King menempati peringkat ketiga (penjualan rata-rata $ 1,2 juta) dengan penjualan 8,4 miliar dolar AS, 7264 toko, dan 13% pangsa pasar restoran hamburger (di antara semua jaringan restoran, Subway menempati peringkat kedua dengan penjualan $ 11,4 miliar, 23.850 gerai, dan Starbucks nomor 3 dengan $ 9.8B dalam penjualan dan 11.158 toko). Keberhasilan McDonald's rupanya bukanlah hasil dari seberapa lezat rasanya Big Mac, tetapi sesuatu yang lain lebih rumit. Berdasarkan survei terhadap 28.000 pelanggan online majalah Consumer Report, peringkat hamburger McDonald's menempati urutan terakhir di antara 18 rantai makanan cepat saji nasional dan regional. Ini menerima skor 5,6 pada skala 1 sampai 10 dengan 10 menjadi yang terbaik, di belakang Jack In the Box (6.3), Burger King (6.3), Wendy's (6.6), Sonic Drive In (6.6), Carl's Jr (6.9) ), Back Yard Burgers (7.6), Five Guys Burgers (7.9), dan In-N-Out Burgers (7.9).

Rantai makanan cepat saji cenderung mendeteksi tren baru lebih cepat. Misalnya, mereka buka sedini 5AM karena orang Amerika semakin membeli sarapan mereka sebelumnya. Mereka juga menjual lebih banyak kafe; latte; smoothie buah untuk bersaing dengan Starbucks dan Jumba Juice. Anda juga melihat lebih banyak salad di menu. Ini memberi pelanggan lebih banyak alasan untuk mampir di restoran cepat saji dan membuatnya lebih menarik bagi pelanggan yang berbeda.

Dengan restoran independen, sering membutuhkan waktu beberapa saat bagi pelanggan untuk datang dan mencoba makanan. Perusahaan-perusahaan ini sangat sulit dalam 12 bulan pertama pembukaan, terutama dengan pemilik rekam jejak yang minimal atau tidak terbukti. Jadi secara umum, restoran "ibu dan pop" adalah investasi berisiko karena awal pendapatan yang lemah. Jika Anda memilih untuk berinvestasi di restoran yang tidak bermerek, pastikan pengembaliannya sebanding dengan risiko yang akan Anda ambil.

Terkadang tidak mudah bagi Anda untuk memberi tahu apakah sebuah restoran adalah nama merek atau nama non-merek. Beberapa rantai restoran hanya beroperasi, atau populer di wilayah tertentu. Misalnya, rantai restoran WhatABurger dengan lebih dari 700 lokasi di 10 negara bagian adalah jaringan restoran cepat saji yang sangat populer di Texas dan Georgia. Namun, masih belum diketahui di Pantai Barat pada 2012. Rantai nama merek cenderung memiliki daftar situs web semua lokasi ditambah informasi lainnya. Jadi, jika Anda dapat menemukan situs web restoran dari Google atau Yahoo, Anda dapat dengan cepat mengetahui apakah nama yang tidak dikenal adalah nama merek atau bukan. Anda juga dapat memperoleh informasi dasar konsumen tentang hampir semua restoran berantai di AS di Wikipedia.

Sepuluh Rantai Tercepat di Tahun 2011 dengan Penjualan Lebih dari $ 200 Juta

Menurut Technomic, berikut ini adalah 10 rantai restoran yang tumbuh paling pesat dalam hal perubahan pendapatan dari 2010 hingga 2011:

  1. Lima Guys Burgers dan Fries dengan $ 921M dalam penjualan dan 32,8% berubah.
  2. Chipotle Mexican Grill dengan $ 2.261B dalam penjualan dan 23.4% perubahan.
  3. Toko Sandwich Gourmet Jimmy John's dengan $ 895 juta dalam penjualan dan 21,8% berubah.
  4. Yard House dengan $ 262 juta dalam penjualan dan 21,5% berubah.
  5. Subs Firehouse dengan $ 285 juta dalam penjualan dan 21,1% perubahan.
  6. Restoran BJ & Brewhouse dengan $ 621 juta dalam penjualan dan 20,9% perubahan.
  7. Buffalo Wild Wings Grill & Bar dengan $ 2.045B dalam penjualan dan 20,1% perubahan.
  8. Raising Cane Chicken Fingers dengan $ 206M dalam penjualan dan 18.2% berubah.
  9. Mie & Perusahaan dengan $ 300 juta dalam penjualan dan 14,9% perubahan dari.
  10. Wingstop dengan $ 382 juta dalam penjualan dan 22,1% berubah.

Lease & Rent Guaranty

Para penyewa sering menandatangani sewa jangka panjang absolut triple net (NNN). Ini berarti, selain sewa pokok, mereka juga membayar semua biaya operasi: pajak properti, asuransi, dan biaya pemeliharaan. Bagi investor, risiko ketidakpastian biaya pemeliharaan dihilangkan dan arus kas mereka dapat diprediksi. Para penyewa juga dapat menjamin sewa dengan aset mereka sendiri atau perusahaan. Oleh karena itu, jika mereka harus menutup usaha, mereka akan terus membayar sewa untuk masa sewa. Di bawah ini adalah beberapa hal yang perlu Anda ketahui tentang garansi sewa:

  1. Secara umum, semakin kuat jaminan semakin rendah pengembalian investasi Anda. Jaminan oleh McDonald's Corporation dengan peringkat perusahaan S & P "A" yang kuat dari perusahaan publik jauh lebih baik daripada perusahaan kecil yang dimiliki oleh franchisee dengan beberapa restoran. Akibatnya, restoran dengan sewa perusahaan McDonald's biasanya menawarkan batas 4,5-5% (pengembalian investasi dalam 1st tahun kepemilikan) sementara McDonald's dengan jaminan franchisee (lebih dari 75% restoran McDonalds dimiliki oleh pewaralaba) dapat menawarkan batas 5-6%. Jadi cari tahu jumlah risiko yang Anda mau ambil karena Anda tidak akan mendapatkan risiko rendah dan hasil tinggi dalam investasi.
  2. Terkadang waralaba multi-lokasi akan membentuk perusahaan induk untuk memiliki semua restoran. Setiap restoran pada gilirannya dimiliki oleh Perseroan Terbatas entitas tunggal (LLC) untuk melindungi perusahaan induk dari kewajiban. Jadi jaminan sewa oleh LLC entitas tunggal tidak berarti banyak karena tidak memiliki banyak aset.
  3. Jaminan panjang yang baik tidak membuat mobil yang bagus menjadi lemon. Demikian pula, jaminan yang kuat tidak menjadikan restoran buruk sebagai investasi yang baik. Ini hanya berarti penyewa akan melakukan segala upaya untuk membayar sewa Anda. Jadi jangan menilai properti terutama pada jaminan.
  4. Jaminannya bagus sampai perusahaan yang menjaminnya menyatakan kebangkrutan. Pada saat itu, perusahaan mereorganisasi operasinya dengan menutup lokasi dengan pendapatan rendah dan menjaga lokasi yang baik, (yaitu orang-orang dengan penjualan yang kuat). Jadi, lebih penting bagi Anda untuk memilih properti di lokasi yang baik. Jika kebetulan memiliki jaminan yang lemah, (misalnya dari perusahaan swasta kecil), Anda akan mendapatkan manfaat ganda: pembayaran sewa tepat waktu dan pengembalian yang tinggi.
  5. Jika Anda kebetulan berinvestasi di restoran "mama & pop", pastikan semua kepala sekolah, mis. baik ibu dan pop, menjamin sewa dengan aset mereka. Jaminan harus ditinjau oleh pengacara untuk memastikan Anda terlindung dengan baik.

Lokasi, Lokasi, Lokasi

Restoran yang buruk dapat bekerja dengan baik di lokasi yang baik sementara mereka yang memiliki menu yang bagus mungkin gagal di lokasi yang buruk. Lokasi yang baik akan menghasilkan pendapatan yang kuat bagi operator dan sangat penting bagi Anda sebagai investor. Itu harus memiliki karakteristik ini:

  1. Volume lalu lintas tinggi: ini akan menarik lebih banyak pelanggan ke restoran dan sebagai hasilnya pendapatan yang tinggi. Jadi restoran di pintu masuk ke mal regional atau Disney World, pusat perbelanjaan besar, atau perguruan tinggi selalu diinginkan.
  2. Visibilitas & signage yang bagus: volume lalu lintas tinggi harus disertai dengan visibilitas yang baik dari jalan. Ini akan meminimalkan biaya iklan dan merupakan pengingat terus-menerus bagi pengunjung untuk datang.
  3. Kemudahan masuk dan keluar: restoran yang terletak di jalan layanan satu arah yang berjalan paralel dengan jalan bebas hambatan akan mendapatkan banyak lalu lintas dan memiliki jarak pandang yang sangat baik tetapi tidak berada di lokasi yang bagus. Sulit bagi calon pelanggan untuk kembali jika mereka ketinggalan pintu masuk. Selain itu, tidak mungkin untuk berbelok ke kiri. Di sisi lain, restoran lepas dari pintu keluar tol lebih nyaman bagi pelanggan.
  4. Demografi yang sangat baik: sebuah restoran harus bekerja dengan baik di daerah dengan populasi besar yang berkembang dan pendapatan tinggi karena memiliki lebih banyak orang dengan uang untuk dibelanjakan. Bisnisnya harus menghasilkan lebih banyak pendapatan untuk membayar kenaikan harga sewa yang lebih tinggi.
  5. Banyak tempat parkir: sebagian besar restoran yang dirantai memiliki tempat parkir sendiri untuk mengakomodasi pelanggan di jam sibuk. Jika pelanggan tidak dapat menemukan tempat parkir dalam beberapa menit, ada kemungkinan mereka akan melewatinya dan / atau tidak akan kembali sesering mungkin. Restoran cepat saji khas akan membutuhkan sekitar 10 hingga 20 ruang parkir per 1000 kaki persegi ruang. Restoran makanan cepat saji, mis. McDonald's akan membutuhkan lebih banyak ruang parkir daripada duduk di restoran, misalnya Olive Garden.
  6. Pendapatan penjualan tinggi: pendapatan kotor tahunan saja tidak memberi tahu Anda banyak karena lebih besar – dalam hal ukuran luas – restoran cenderung memiliki pendapatan yang lebih tinggi. Jadi rasio sewa terhadap pendapatan adalah ukuran keberhasilan yang lebih baik. Silakan lihat rasio sewa terhadap pendapatan di bagian uji tuntas untuk diskusi lebih lanjut.
  7. Hambatan tinggi untuk masuk: ini hanya berarti bahwa tidak mudah untuk mereplikasi lokasi ini di dekatnya karena berbagai alasan: area tersebut tidak memiliki lahan yang bisa dikembangkan lagi, atau rencana induk tidak mengizinkan konstruksi lebih lanjut dari properti komersial, atau lebih mahal untuk membangun yang serupa properti karena tingginya harga tanah dan bahan bangunan. Untuk alasan ini, penyewa cenderung memperbarui sewa jika bisnis menguntungkan.

Pertimbangan Keuangan

Secara umum, tingkat bunga sedikit lebih tinggi daripada rata-rata untuk restoran karena fakta bahwa mereka adalah properti penyewa tunggal. Bagi pemberi pinjaman, ada risiko yang dirasakan karena jika restoran ditutup, Anda berpotensi kehilangan 100% dari pendapatan Anda dari restoran itu. Pemberi pinjaman juga lebih suka restoran bermerek nasional. Selain itu, beberapa pemberi pinjaman tidak akan meminjamkan kepada investor luar negeri terutama jika restoran tersebut berlokasi di kota-kota yang lebih kecil. Jadi ini mungkin ide yang baik bagi Anda untuk berinvestasi di restoran waralaba di area metro utama, mis. Atlanta, Dallas. Pada tahun 2009, cukup sulit untuk mendapatkan pembiayaan untuk akuisisi restoran duduk, terutama untuk ibu dan restoran pop dan regional karena pasar kredit yang ketat. Namun, hal-hal tampaknya telah sedikit membaik pada tahun 2010. Jika Anda ingin mendapatkan tarif terbaik dan persyaratan untuk pinjaman, Anda harus tetap berpegang pada restoran waralaba nasional di metro utama.

Ketika tingkat cap lebih tinggi dari tingkat bunga pinjaman, mis. cap rate 7,5% sementara suku bunga 6,5%, maka Anda harus mempertimbangkan meminjam sebanyak mungkin. Anda akan mendapatkan 7,5% pengembalian uang muka ditambah 1% pengembalian uang yang Anda pinjam. Maka total return Anda (cash on cash) akan lebih tinggi dari cap rate. Selain itu, karena inflasi dalam waktu dekat diperkirakan akan lebih tinggi karena meningkatnya biaya bahan bakar, uang yang Anda pinjam untuk membiayai pembelian Anda akan bernilai lebih rendah. Jadi, lebih bermanfaat untuk memaksimalkan leverage sekarang.

Investigasi Due Diligence

Anda mungkin ingin mempertimbangkan faktor-faktor ini sebelum memutuskan untuk melanjutkan dengan pembelian:

  1. Informasi keuangan penyewa: Bisnis restoran padat karya. Karyawan rata-rata hanya menghasilkan sekitar $ 55.000 dalam pendapatan setiap tahunnya. Biaya barang, mis. makanan dan persediaan harus sekitar 30-35% dari pendapatan; biaya tenaga kerja dan operasi 45-50%; sewa sekitar 7-12%. Jadi, ulaslah laporan untung dan rugi (P & L), jika tersedia, dengan akuntan Anda. Dalam pernyataan P & L, Anda mungkin melihat EBITDAR akronim. Itu berarti Earnings Before sayancome Tkapak, Depreciation (perlengkapan), SEBUAHmortisasi (peningkatan modal), dan Rent. Jika Anda tidak melihat biaya royalti dalam P & L restoran waralaba atau biaya iklan di P & L restoran independen, Anda mungkin ingin memahami alasannya. Tentu saja, kami ingin memastikan bahwa restoran menguntungkan setelah membayar uang sewa. Idealnya, Anda ingin melihat laba bersih sebesar 10-20% dari pendapatan kotor. Dalam beberapa tahun terakhir ekonomi telah mengalami pukulan. Akibatnya, restoran mengalami penurunan pendapatan kotor sekitar 3-4%. Ini tampaknya telah mempengaruhi sebagian besar, jika tidak semua, restoran di mana-mana. Selain itu, mungkin diperlukan beberapa restoran baru beberapa tahun untuk mencapai target pendapatan potensial. Jadi jangan berharap lokasi baru akan menguntungkan segera bahkan untuk restoran yang dirantai.
  2. Riwayat kredit penyewa: jika penyewa adalah perusahaan swasta, Anda mungkin dapat memperoleh riwayat kredit penyewa dari Dun & Bradstreet (D & B). D & B memberikan skor Paydex, setara bisnis FICO, yaitu skor riwayat kredit pribadi. Skor ini berkisar dari 1 hingga 100, dengan skor yang lebih tinggi menunjukkan kinerja pembayaran yang lebih baik. Skor Paydex 75 setara dengan skor FICO 700. Jadi, jika penyewa Anda memiliki skor Paydex 80, Anda kemungkinan akan menerima cek sewa segera.
  3. Sewa ke rasio pendapatan: ini adalah rasio sewa pokok atas penjualan kotor tahunan dari toko. Ini adalah cara cepat untuk menentukan apakah restoran menguntungkan, yaitu semakin rendah rasio, semakin baik lokasinya. Sebagai aturan praktis, Anda ingin menjaga rasio ini kurang dari 10% yang menunjukkan bahwa lokasi memiliki pendapatan yang kuat. Jika rasio kurang dari 7%, operator akan sangat mungkin menghasilkan banyak uang setelah membayar uang sewa. Jaminan sewa mungkin tidak penting dalam kasus ini. Namun, rasio sewa terhadap pendapatan bukanlah cara yang tepat untuk menentukan apakah penyewa menghasilkan laba atau tidak. Itu tidak memperhitungkan biaya pajak properti sebagai bagian dari sewa. Pajak properti – dihitung sebagai persentase nilai yang dinilai – bervariasi dari negara bagian ke negara bagian. Misalnya, di California itu sekitar 1,25% dari nilai yang dinilai, 3% di Texas, dan setinggi 10% di Illinois. Dan sebuah restoran dengan rasio sewa ke pendapatan 8% bisa menguntungkan di satu negara dan belum kehilangan uang di negara lain.
  4. Tempat parkir: restoran cenderung membutuhkan jumlah tempat parkir yang lebih tinggi karena sebagian besar pengunjung cenderung mampir di jendela waktu kecil. Anda akan membutuhkan setidaknya 8 ruang parkir per 1000 Square Feet (SF) dari ruang restoran. Restoran makanan cepat saji mungkin membutuhkan sekitar 15 hingga 18 ruang per 1000 SF.
  5. Klausa Pemutusan: beberapa sewa jangka panjang memberi penyewa opsi untuk mengakhiri sewa jika ada kebakaran yang menghancurkan persentase tertentu dari properti. Tentu saja, ini tidak diinginkan bagi Anda jika persentase itu terlalu rendah, mis. 10%. Jadi, pastikan Anda membaca sewa. Anda juga ingin memastikan bahwa polis asuransi juga mencakup hilangnya pendapatan sewa selama 12-24 bulan jika properti rusak karena kebakaran atau bencana alam.
  6. Harga per SF: Anda harus membayar sekitar $ 200 hingga $ 500 per SF. Di California, Anda harus membayar premium, mis. $ 1000 per SF untuk restoran Starbucks yang biasanya dijual dengan harga sangat tinggi per SF. Jika Anda membayar lebih dari $ 500 per SF untuk restoran, pastikan Anda memiliki pembenaran untuk melakukannya.
  7. Sewa per SF: idealnya Anda harus berinvestasi dalam properti di mana harga sewa per SF rendah, mis. $ 2 hingga $ 3 per SF per bulan. Ini memberi Anda ruang untuk menaikkan uang sewa di masa depan. Selain itu, sewa rendah memastikan bisnis penyewa menguntungkan, jadi dia akan tetap membayar sewa. Starbucks cenderung membayar sewa premium $ 2 hingga 4 per SF setiap bulan karena mereka sering berada di lokasi premium dengan banyak lalu lintas dan visibilitas tinggi. Jika Anda berencana untuk berinvestasi di restoran di mana penyewa membayar lebih dari $ 4 per SF setiap bulan, pastikan Anda dapat membenarkan keputusan Anda karena sulit untuk mendapatkan keuntungan dalam bisnis restoran ketika penyewa membayar sewa yang lebih tinggi. Beberapa restoran mungkin memiliki persentase klausa. Ini berarti selain sewa minimum, operator juga membayar Anda persentase dari pendapatannya ketika mencapai ambang batas tertentu.
  8. Sewa meningkat: Pemilik restoran biasanya akan menerima kenaikan sewa tahunan sebesar 2% atau peningkatan 10% setiap 5 tahun. Sebagai investor, Anda harus memilih kenaikan 2% tahunan karena 5 tahun adalah waktu yang lama untuk menunggu kenaikan gaji. Anda juga akan menerima sewa lebih banyak dengan peningkatan tahunan 2% dari peningkatan 10% setiap 5 tahun. Selain itu, karena sewa meningkat setiap tahun begitu juga nilai investasi Anda. Nilai restoran sering didasarkan pada sewa yang dihasilkannya. Jika sewanya meningkat sementara kapitalisasi pasar tetap sama, investasi Anda akan menghargai nilainya. Jadi, tidak ada keuntungan utama untuk berinvestasi di restoran di area tertentu, mis. California. Lebih penting untuk memilih restoran di lokasi yang bagus.
  9. Sewa istilah: pada umumnya investor menyukai jangka panjang, mis. 20 tahun sewa sehingga mereka tidak perlu khawatir tentang menemukan penyewa baru. Selama periode dengan inflasi rendah, mis. 1% hingga 2%, ini baik-baik saja. Namun, ketika inflasi tinggi, misalnya 4%, ini berarti Anda akan secara teknis mendapatkan sewa lebih sedikit jika kenaikan sewa hanya 2%. Jadi jangan mengesampingkan properti dengan beberapa tahun tersisa dari sewa karena mungkin ada potensi kenaikan yang kuat. Ketika sewa berakhir tanpa opsi, penyewa mungkin harus membayar sewa pasar yang jauh lebih tinggi.
  10. Risiko versus Pengembalian Investasi: sebagai investor, Anda menyukai properti yang menawarkan pengembalian sangat tinggi, mis. 8% hingga 9% tingkat topi. Jadi Anda mungkin tertarik dengan restoran waralaba baru yang ditawarkan untuk dijual oleh pengembang. Dalam hal ini, pengembang membangun restoran sepenuhnya dengan Furniture, Jadwal dan Peralatan (FFEs) untuk franchisee berdasarkan spesifikasi waralaba. Franchisee menandatangani kontrak NNN selama 20 tahun dengan membayar sangat murah per SF, mis. $ 4 hingga $ 5 per SF setiap bulan. Franchisee baru bersedia melakukannya karena dia tidak perlu datang dengan uang tunai untuk membuka usaha. Investor sangat tertarik dengan laba yang tinggi; Namun, ini mungkin merupakan investasi yang sangat berisiko. Orang yang dijamin menghasilkan uang adalah pengembang. Franchisee mungkin tidak bersedia bertahan selama masa-masa sulit karena ia tidak memiliki ekuitas dalam properti. Seandainya bisnis waralaba gagal, Anda mungkin tidak dapat menemukan penyewa yang bersedia membayar sewa sebesar itu, dan Anda mungkin berakhir dengan sebuah restoran kosong.
  11. Rekam jejak operator: restoran yang dikelola oleh operator dengan 1 atau 2 restoran yang baru dibuka mungkin akan menjadi investasi yang lebih berisiko. Di sisi lain, operator dengan 20 tahun di bisnis dan 30 lokasi mungkin lebih mungkin sekitar tahun depan untuk membayar sewa.
  12. Perlengkapan perdagangan: beberapa restoran dijual dengan peralatan perdagangan jadi pastikan Anda mendokumentasikan secara tertulis apa yang termasuk dalam penjualan.
  13. Makanan cepat versus Sit-down: sementara restoran cepat saji, mis. McDonalds melakukan dengan baik selama penurunan, restoran keluarga duduk cenderung lebih sensitif terhadap resesi karena harga yang lebih tinggi dan pengeluaran tinggi. Restoran-restoran ini mungkin mengalami penurunan dua digit dalam pendapatan tahun-ke-tahun. Akibatnya, banyak restoran yang ditutup selama resesi. Jika Anda mempertimbangkan untuk berinvestasi di restoran duduk, Anda harus memilih salah satu di daerah dengan pendapatan tinggi dan populasi besar.

Jual & Sewa Kembali

Kadang-kadang operator restoran dapat menjual bagian real estat dan kemudian menyewakan kembali properti untuk waktu yang lama, mis. 20 tahun. Seorang investor biasa akan bertanya-tanya apakah operator dalam masalah keuangan sehingga dia harus menjual properti untuk membayar hutangnya. Mungkin atau mungkin tidak demikian; Namun, ini adalah cara cepat dan mudah bagi operator restoran untuk mendapatkan uang tunai dari ekuitas karena alasan yang baik: ekspansi bisnis. Tentu saja, operator dapat membiayai kembali properti dengan uang tunai tetapi itu mungkin bukan pilihan terbaik karena:

  1. Dia tidak dapat memaksimalkan kas keluar karena pemberi pinjaman sering meminjamkan hanya 65% dari nilai properti dalam situasi pembiayaan kembali.
  2. Pinjaman ini akan menunjukkan utang jangka panjang dalam neraca yang sering tidak dilihat dalam cahaya yang positif.
  3. Suku bunga mungkin tidak menguntungkan jika operator restoran tidak memiliki neraca keuangan yang kuat.
  4. Dia mungkin tidak dapat menemukan pemberi pinjaman karena pasar kredit yang ketat.

Anda akan sering melihat 2 strategi uang tunai yang berbeda ketika Anda melihat uang sewa yang dibayar oleh operator restoran:

  1. Sewa pasar konservatif: operator ingin memastikan dia membayar sewa yang rendah sehingga bisnis restorannya memiliki peluang bagus untuk menguntungkan. Dia juga menawarkan cap rate konservatif kepada investor, mis. 7% tutup. Akibatnya, jumlah uang kasnya kecil hingga sedang. Ini mungkin investasi berisiko rendah untuk investor karena penyewa lebih mungkin mampu membayar sewa.
  2. Secara signifikan lebih tinggi dari sewa pasar: operator ingin memaksimalkan uangnya dengan menetapkan harga properti jauh lebih tinggi daripada nilai pasarnya, mis. $ 2 Juta untuk properti $ 1 Juta. Investor kadang-kadang menawarkan batas atas topi yang tinggi, mis. 10%. Operator dapat membayar $ 5 dari sewa per kaki persegi di area di mana sewa untuk properti sebanding adalah $ 3 per kaki persegi. Akibatnya, bisnis restoran di lokasi ini mungkin mengalami kerugian karena harga sewa yang lebih tinggi. Namun, operator mendapat uang sebanyak mungkin. Properti ini bisa sangat berisiko bagi Anda. Jika bisnis penyewa tidak berhasil dan dia menyatakan kebangkrutan, Anda harus menawarkan sewa yang lebih rendah kepada penyewa lain untuk menyewa gedung Anda.

Sewa Tanah

Sesekali Anda melihat restoran di tanah sewa untuk dijual. Istilah sewa tanah mungkin membingungkan karena bisa berarti

  1. Anda membeli bangunan dan menyewakan tanah yang dimiliki oleh investor lain dalam jangka panjang, mis. 50 tahun, sewa tanah.

  2. Anda membeli tanah di mana penyewa memiliki gedung. Ini adalah skenario yang paling mungkin. Penyewa membangun restoran dengan uangnya sendiri dan kemudian secara tipikal menandatangani kontrak 20 tahun NNN untuk menyewakan lot. Jika penyewa tidak memperbarui sewa maka bangunan itu dikembalikan kepada pemilik tanah. Rasio pemakaian sering 1% lebih rendah, mis. 6 hingga 7,25 persen, dibandingkan dengan restoran di mana Anda membeli tanah dan bangunan.

Karena penyewa harus menginvestasikan sejumlah besar uang (baik dana sendiri atau dana pinjaman) untuk pembangunan gedung, harus yakin ganda bahwa ini adalah lokasi yang tepat untuk bisnisnya. Selain itu, jika penyewa gagal melakukan pembayaran sewa atau gagal memperbarui sewa, bangunan dengan nilai substansial akan kembali kepada Anda sebagai pemilik tanah. Jadi penyewa akan kehilangan lebih banyak, baik bisnis maupun bangunan, jika tidak memenuhi kewajibannya. Dan dengan demikian itu berpikir dua kali tentang tidak mengirimkan cek sewa. Dalam hal ini, ini adalah investasi yang sedikit lebih aman daripada restoran yang Anda miliki baik tanah maupun perbaikannya. Selain tingkat topi yang lebih rendah, kerugian utama untuk sewa tanah adalah

  1. Tidak ada penghapusan pajak karena IRS tidak mengizinkan Anda untuk mendepresiasi nilai tanahnya. Jadi, kewajiban pajak Anda lebih tinggi. Para penyewa, di sisi lain, dapat mendepresiasi 100% nilai bangunan dan peralatan untuk mengimbangi keuntungan dari bisnis.
  2. Jika properti rusak karena kebakaran atau bencana alam, mis. tornado, beberapa sewa memungkinkan penyewa untuk mengumpulkan hasil asuransi dan mengakhiri sewa tanpa membangun kembali properti dalam beberapa tahun terakhir dari sewa. Sayangnya, penulis ini tidak mengetahui perusahaan asuransi yang akan menjual asuransi kebakaran kepada Anda karena Anda tidak memiliki bangunan tersebut. Jadi risikonya cukup besar karena Anda mungkin akan memiliki lahan kosong yang sangat mahal tanpa pendapatan dan tagihan pajak properti yang sangat besar.
  3. Beberapa sewa memungkinkan penyewa tidak harus membuat struktur apa pun, mis. atap, perbaikan dalam beberapa tahun terakhir dari sewa. Ini mungkin mengharuskan investor untuk mengeluarkan uang untuk biaya pemeliharaan yang ditangguhkan dan dengan demikian akan berdampak negatif pada arus kas properti.

[ad_2]

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *